Huoneistokeskus

Asuntomarkkinoilla on tällä hetkellä havaittavissa monimutkainen kudelma toivoa ja varovaisuutta, kun positiivista virettä tukevat tekijät painivat taloudellisen epävarmuuden kanssa. Suomessa asuntojen hinnat ovat nimittäin nyt alimmillaan vuosikymmeniin suhteessa palkkoihin, mikä johtuu useamman vuoden jatkuneesta hintojen laskusta. Kuluttajien ostovoima puolestaan vahvistuu myös ensi vuonna, kun inflaation hidastuminen hillitsee omistusasumisen kustannusten nousua. Vaikka asunnonostajalle suotuisia tekijöitä onkin, kuluttajien luottamus tulevaan on yhä heikko. Erityisesti työttömyys, joka on korkeimmillaan 15 vuoteen, varjostaa markkinoita ja hidastaa asuntomarkkinan elpymistä, vaikka kauppamäärät kasvavatkin.

Varovaisuus näkyy laina-ajoissa

Kun taloudellinen epävarmuus on pinnalla, heikko luottamus näkyy kuluttajien varovaisuutena ja pyrkimyksenä hallita kuukausittaisia menoja. Konkreettisesti tämä ilmenee esimerkiksi laina-aikojen pidentämisenä, jolla pyritään lisäämään taloudellista pelivaraa. Suomen Pankin tilastojen mukaan uusien asuntolainojen keskimääräinen pituus saavutti huippunsa vuoden 2023 lopussa, samaan aikaan kun uusien asuntolainojen korot olivat korkeimmillaan. Nyt lainojen pituudet ovat jälleen kasvussa, vaikka korot ovat normalisoituneet, heijastellen muun muassa työttömyystilanteen kehitystä. Vaikka pidemmät lainat nostavatkin kokonaiskorkokustannuksia, ne eivät sinänsä ole ongelma, kunhan laina suhteutetaan omaan taloudelliseen tilanteeseen ja varallisuuteen. Epävarmoina aikoina lisääntynyt pelivara voi olla hyvin perusteltu ja antaa mielenrauhaa.

Laina-aikojen pidentyminen alkoi jo vuonna 2013, jolloin keskimääräinen laina-aika oli noin 18 vuotta. Sen jälkeen uusien asuntolainojen pituus on kasvanut noin viidellä vuodella, kertoo Huoneistokeskuksen toimitusjohtaja Marina Salenius. Hän muistuttaa, että lainaa miettiessä on laina-ajan rinnalla aina harkittava omaan talouteen sopivaa lainamäärää ja lyhennysmuotoa, vertailtava vaihtoehtoja sekä varattava riittävästi pelivaraa yllätyksiä varten. Asuntolainaa lyhentämällä luodaan taloudellista turvaa tulevaisuutta varten, sillä samalla säästetään itselleen. Pidemmät laina-ajat voivat myös mahdollistaa suuremman säästöasteen, jonka voi mahdollisuuksien mukaan ohjata muihin sijoituksiin. Korkeampi säästöaste helpottaa sijoitusten hajauttamista esimerkiksi rahastoihin tai osakkeisiin, mikä tarjoaa hajautushyötyä ja tasapainottaa riskejä.

Optimismi elää yhä kasvukeskuksissa

Kuluttajien heikko luottamus näkyi marraskuun käytettyjen asuntojen kaupassa, joka laski 2,3 prosenttia vuoden takaiseen verrattuna. Tammi–marraskuun tarkastelujaksolla kehitys on kuitenkin ollut selvästi myönteisempää: vanhojen asuntojen kauppoja tehtiin 11,7 prosenttia enemmän kuin viime vuoden vastaavana aikana, mikä antaa aihetta varovaiseen optimismiin.

Talvikuukausille tyypillinen kausivaihtelu hiljentää asuntokauppaa, mikä selittää osaltaan marraskuun pehmeyttä. Markkina etenee silti vähitellen kohti huippuvuosia edeltänyttä tasoa, vaikka pitkän aikavälin keskiarvoon on yhä matkaa. S-Pankki ennustaakin kaupankäynnin kasvun jatkuvan ensi vuonna ja kauppamäärien lähestyvän vuosien 2016–2018 tasoja.

Tammikuussa 2025 julkaistussa KVKL:n ennusteessa arvioitiin vanhojen asuntojen kauppamäärien kasvavan noin 6–9 % vuoden aikana. Toteutunut kehitys on ollut tätä vahvempaa ja ylittänyt KVKL:n alkuvuoden odotukset, mikä on myönteinen signaali markkinan elpymisestä. Palasten paikalleen loksahtamisen kannalta on myös myönteistä, että asuntomarkkinoiden keskeinen epävarmuustekijä, eli työllisyystilanne, ennustetaan kääntyvän parempaan suuntaan.

Pitkä peli kompensoi lyhyen ajan riskejä

Työ- ja elinkeinoministeriö ennustaa työllisyyden kasvavan ja työttömyyden viimein laskevan. Parantuneet työllisyysnäkymät tukevat kuluttajien luottamuksen suotuisaa kehitystä ja vahvistavat näkymiä kauppamäärien pysymisestä nousu-uralla myös ensi vuonna. Kasvupotentiaalia käytettyjen asuntojen kaupassa on edelleen, ja talouden myötätuuli voisi nopeuttaa kehitystä entisestään. Ennusteita on kuitenkin tulkittava varoen, sillä ne sisältävät tavallista enemmän epävarmuutta. Suuret laivat kääntyvät hitaasti, vaihe vaiheelta.

Väestö ja työpaikat ovat alueiden elinvoiman perusta. Työpaikat reagoivat talouden vaihteluihin paljon herkemmin kuin väestö, mikä selittää niiden nopeat nousu- ja laskuvaihtelut. Insinööritoimisto WSP Finlandin Alueiden tutkimus 2025 -raportin mukaan suurten kaupunkien elinvoiman tämänvuotista heikkenemistä selittääkin pitkälti se, että työttömyyden kasvu näkyy niissä ensimmäisenä – vaikka ne ovatkin edelleen kehyskuntien rinnalla vertailun kärkikahinoissa.

Suurten kaupunkien hienoinen elinvoimaisuuden heikkeneminen on kuitenkin lyhyen aikavälin ilmiö. Kun työllisyys kohenee, vaikutukset tuntuvat voimakkaimmin suurissa kaupungeissa, jotka toimivat talouskasvun vetureina. Suurten kaupunkien työpaikkamäärän kasvu lisää asuntojen kysyntää kaupungissa, ja samalla kehyskuntien asunnoille tulee enemmän kiinnostusta, kun osa työntekijöistä hakeutuu edullisempiin tai tilavampiin koteihin lähiympäristöstä. Tämä vuorovaikutus luo dynaamisen markkinan koko lähialueelle.

Työ- ja elinkeinoministeriö ennustaa työllisyyden kasvavan vuonna 2026 keskimäärin 18 000 hengellä ja vuonna 2027 noin 29 000 hengellä. Uudet työpaikat houkuttelevat alueille muuttajia, lisäävät asuntokysyntää ja vahvistavat kotitalouksien ostovoimaa. Näiden tekijöiden myötä muodostuu ajan kanssa myös nousupainetta asuntojen hintoihin ja vuokriin. Pitkää peliä tarkasteltaessa Uudenmaan työpaikkakehitys on pitkään ollut muuta maata voimakkaampaa, ja Uudenmaan liiton väestö- ja työpaikkaprojektion mukaan kasvu jatkuu kaikissa skenaarioissa vuoteen 2060 saakka. Kasvu keskittyy erityisesti pääkaupunkiseudulle.

Tulevaisuuden näkymät ja mahdollisuudet

Vaikka kauppaluvut ovat koko kulunutta vuotta tarkasteltuna kehittyneet suotuisaan suuntaan, pankit ovat joutuneet tänä vuonna useaan otteeseen alentamaan hintaennusteitaan. Suomen talous, työttömyys ja kuluttajien luottamus ovat vielä liikkuneet hintanousupaineen kannalta väärään suuntaan. Asuntomarkkinan nousu on vahvasti sidoksissa työmarkkinoiden käänteeseen, ja asuntojen hintojen merkittävä nousu edellyttää myös ensiasunnon ostajien paluuta markkinoille.

Ennusteet ovat suotuisia ostovoiman, inflaation ja työllisyyden kehityksestä. Jos ennusteet realisoituisivat, kuluttajien luottamuksen kohentumiseen on hyvät mahdollisuudet, ja markkinoiden dynamiikka muuttuu. Markkinat voivat kuitenkin käytännössä yllättää, kuten viime vuodet ovat osoittaneet, ja siksi on tärkeää olla valmis erilaisiin skenaarioihin.

Tässä vaiheessa ostajien kannattaa huomioida erityisesti seuraavat seikat:

• Pidemmät laina-ajat: Ne tarjoavat kuukausitasolla lisää taloudellista liikkumavaraa, vaikka kokonaiskustannukset kasvavatkin.
• Likviditeettiriskin väheneminen: Kauppamäärien kasvu erityisesti kasvukeskuksissa vähentää riskiä siitä, kuinka helposti asunnon saa myytyä tarvittaessa.
• Paikalliset erot: Valtakunnalliset uutiset eivät aina päde paikallisiin markkinoihin; kokenut välittäjä auttaa tunnistamaan paikalliset mahdollisuudet.
• Harkittu ostos: Sumuinen markkinatilanne voi olla otollinen hetki asunnon harkitulle ostolle, jos oma taloudellinen tilanne sen sallii.

– Asunnon ostaminen ei ole loppuelämän sitoumus, muistuttaa Salenius.

Epävakaat ajat muodostavat mahdollisuuksia niille, jotka toimivat rationaalisesti, ja sumuinen markkinatilanne voi olla otollinen hetki asunnon harkitulle ostolle, jos oma taloudellinen tilanne sen sallii. Kokeneiden välittäjien markkinatuntemus auttaa tunnistamaan paikalliset mahdollisuudet, välttämään sudenkuopat ja tekemään asunnonvaihdosta sujuvan sekä turvallisen prosessin. Nyt ostajalla on valttikortti kädessään, ja taitava neuvottelija voi löytää markkinoilta todellisia helmiä.

Avainkysymykset markkinan elpymisessä

Markkinoiden lopullinen nousu on kiinni muutamasta keskeisestä tekijästä.

Työmarkkinoiden kääntyminen nousuun on kaiken a ja o. Kun työttömyys laskee, kuluttajien luottamus paranee lähes automaattisesti, mikä vapauttaa patoutunutta kysyntää. Ennusteet työllisyyden kasvusta vuosina 2026 ja 2027 ovat lupaavia, mutta niiden toteutuminen on kriittistä.

Toinen ratkaiseva tekijä on ensiasunnon ostajien paluu. Heidän osuutensa markkinoilla on ollut viime vuosina vaimeaa korkojen nousun ja epävarmuuden vuoksi. Asuntojen hintojen nousun jatkuminen edellyttää, että uusia tulijoita saadaan markkinoille. Myös omistusasumisen tukeen liittyvät päätökset voivat vaikuttaa tähän.

Lopulta kyse on luottamuksesta. Kun kuluttajat uskovat taloutensa ja koko maan tulevaisuuteen, he ovat valmiita tekemään pitkäaikaisia sitoumuksia. Tällä hetkellä Suomessa on nähtävissä selviä merkkejä siitä, että markkinat ovat pohjanneet, ja varovainen nousu on jo alkanut. Markkina kääntyy hiljalleen, ja ne, jotka tunnistavat merkit ajoissa, voivat hyötyä tilanteesta eniten.